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Finanze

Contratti potenziali per la vendita della casa di un acquirente

In genere è meglio vendere la casa esistente prima di acquistarne un’altra, ma a volte le condizioni di mercato sono giuste per acquistare prima di vendere. Altre volte, un imprevisto ti forza la mano, facendoti alzare la posta e mettere la tua casa sul mercato.

Gli acquirenti di case che decidono di acquistare prima di vendere spesso scrivono contratti contingenti per l’acquisto. La possibilità è che la casa dell’acquirente debba essere venduta prima che l’acquirente sia obbligato a completare la transazione di acquisto della nuova proprietà.

I contratti contingenti sono generalmente un buon affare per un acquirente e rischiosi per un venditore. Molte associazioni di agenti immobiliari statali hanno ideato documenti legali che acquirenti e venditori possono utilizzare per affrontare situazioni contrattuali contingenti e proteggere i diritti di entrambe le parti. Per questo pezzo, i dettagli provengono dal modulo COP della California Association of Realtors. Molti altri stati utilizzano forme simili, ma tieni presente che i requisiti del tuo stato possono differire in qualche modo.

Acquisto contingente sulla vendita della proprietà dell’acquirente

Il venditore vorrà conoscere lo stato del processo di vendita dell’acquirente. Un venditore potrebbe non considerare affatto l’offerta se la casa dell’acquirente non è ancora sul mercato. Questo dà l’impressione che l’acquirente non voglia seriamente vendere o acquisto. D’altra parte, se l’acquirente ha quasi venduto la casa, potrebbe segnalare che la casa dell’acquirente (e per estensione, la casa del venditore) è a pochi tecnicismi dalla vendita ufficiale.

Il modulo COP (o un documento di stato simile) suddividerà il processo di vendita in due grandi categorie, con spazio per chiarire più dettagli.

Proprietà dell’acquirente in garanzia

Se la proprietà dell’acquirente è in garanzia, è un buon segno per il venditore. Significa effettivamente che l’acquirente ha venduto la sua casa prima dell’acquisto, ma non ha ancora concluso la transazione. Il venditore vorrà conoscere il nome della società di deposito a garanzia, il numero del file di deposito a garanzia e quando è prevista la chiusura dell’affare.

Proprietà dell’acquirente non in garanzia

Se la proprietà dell’acquirente non è in garanzia, non è necessariamente una bandiera rossa per il venditore, ma l’acquirente dovrà chiarire dove si trova nel processo. L’acquirente selezionerà una casella in cui si dichiara se la casa è stata ancora messa in vendita o meno.

Se la casa dell’acquirente non è ancora elencata, potrebbe essere un problema per il venditore. Questo dice al venditore che l’acquirente sta semplicemente pensando di apportare una modifica, ma non si è ancora impegnato in nulla.

Se la casa dell’acquirente è stata messa in vendita, specificherà il nome del proprio broker e il numero MLS. Se sei l’acquirente in questa situazione, dovresti assicurarti di avere un broker che rappresenti la tua proprietà. L’agente che rappresenta il venditore probabilmente consiglierà al venditore di rifiutare la tua offerta se hai intenzione di vendere la tua casa senza rappresentanza. Potrebbe sembrare irragionevole o ingiusto, ma non apparirai credibile all’agente di quotazione o al venditore.

Appuntamenti chiave

Indipendentemente dal fatto che la proprietà dell’acquirente sia in deposito a garanzia o meno, il contratto contingente stabilirà una sequenza temporale con le date chiave che l’acquirente deve rispettare.

Il venditore ha il diritto di emettere un avviso di prestazione all’acquirente se la tua casa attuale non viene venduta entro una qualsiasi di queste date. L’avviso richiede la chiusura e il venditore ha il diritto di annullare il tuo contratto di acquisto se non puoi farlo.

Se la proprietà è in garanzia

Per le proprietà in garanzia, l’acquirente fornirà la data di chiusura programmata durante la scrittura della propria offerta di acquisto. La data di chiusura è fondamentale e il venditore si aspetta che l’acquirente chiuda entro tale data.

Se la proprietà non è in garanzia

Per le proprietà che non sono ancora in deposito a garanzia, il contratto stabilirà una data entro la quale la proprietà dovrà entrare in deposito a garanzia. A partire dal 1 ° giugno 2020, il modulo COP della California è impostato per impostazione predefinita a 17 giorni dopo la firma del contratto contingente, ma l’acquirente e il venditore hanno la possibilità di concordare una sequenza temporale alternativa.

Date alternative

La prima sezione del modulo COP della California offre all’acquirente e al venditore la possibilità di stabilire la propria sequenza temporale. Le date chiave stabilite qui non devono necessariamente corrispondere alla data di chiusura programmata o ad altre scadenze.

Quando il venditore riceve altre offerte

Parte del processo di negoziazione per i contratti contingenti è se i venditori possono annullare i contratti di acquisto se ricevono un’altra offerta. Il venditore in genere si riserva il diritto di continuare a commercializzare la proprietà, indipendentemente dall’opzione concordata.

A seconda di come viene stabilito il contratto, il venditore può gestire le offerte in arrivo in due modi:

Rimozione della contingenza di vendita

In base a questa disposizione, i venditori con una nuova offerta danno agli acquirenti una tempistica stabilita (in California, l’impostazione predefinita è 72 ore) per rimuovere la contingenza. Per l’acquirente, ciò non significa necessariamente che devono vendere la loro casa entro questo tempo , ma il loro accordo non dipenderà più dalla vendita della loro proprietà. In altre parole, rimuovendo la contingenza, l’acquirente accetta di acquistare la casa indipendentemente dal fatto che abbia venduto o meno la vecchia proprietà. Ciò potrebbe significare trovare i fondi da chiudere altrove, ad esempio ottenendo un prestito ponte o liquidando altre attività.

Solo offerte di backup

Questa opzione mantiene essenzialmente il contratto contingente, indipendentemente dalle offerte di backup. Il venditore non può espellere l’acquirente dall’accordo e costringerlo ad acquistare se riceve un’altra offerta. Il venditore è legalmente vincolato a vendere all’acquirente potenziale—Se riescono a vendere la loro casa entro la tempistica originale concordata.

Il venditore può accetta altre offerte come riserva e se l’acquirente non può vendere la sua casa in tempo, il venditore può terminare la transazione con l’acquirente potenziale e accettare l’offerta di riserva. Pochissimi venditori accetteranno questa opzione, tuttavia, poiché limita le loro opzioni di vendita.

Leggi attentamente il tuo contratto o chiedi a un professionista di farlo se non sei sicuro di come ti trovi con questo tipo di clausola.

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