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Riposizionare le case per cambiare i giorni medi sul mercato

Di solito, gli acquirenti vogliono sapere da quanti giorni una casa è stata sul mercato. Days on Market (DOM) si riferisce al numero di giorni in cui un annuncio è attivo in più servizi di quotazione (MLS) prima che entri in stato di attesa. Lo stato in sospeso è quando un’offerta è stata accettata dal venditore ma la transazione non è stata ancora chiusa.

Sono molti i fattori che influenzano i giorni in cui una proprietà rimane sul mercato. Influenze economiche, concorrenza e criteri di presentazione sono alcuni dei fattori. Molti agenti immobiliari utilizzano una tattica chiamata relisting per far apparire più attraenti per gli acquirenti le case con giorni più alti sul mercato.

Giorni medi sul mercato

Molti agenti si riferiranno a DOM come “giorni medi sul mercato”, un numero che si ottiene sommando tutti i giorni sul mercato di ciascuna inserzione e dividendola per il numero di inserzioni. Nel mercato di un acquirente, il DOM è generalmente più alto perché l’inventario impiega più tempo a vendere. Nel mercato di un venditore, il DOM è solitamente inferiore.

Gli agenti utilizzano gli ultimi da uno a sei mesi di inserzioni vendute per determinare il DOM medio. Ad esempio, sei elenchi sono entrati in stato di attesa il 2 dicembre. Tre di questi elenchi sono rimasti sul mercato per cinque giorni, uno è rimasto sul mercato per 21 giorni e due sono stati elencati per 30 giorni prima dell’accettazione delle offerte.

Se si aggiungono i giorni di mercato per tutte le inserzioni, si ottengono 96 giorni. Dividi 96 giorni per sei annunci per determinare la media di 16 giorni che una casa trascorre sul mercato.

DOM è importante per i venditori

Qual è più importante? I 16 giorni medi di mercato o il numero di giorni di mercato di ogni singola quotazione?

Se sei un venditore in un mercato con una media di 16 giorni e la tua casa è sul mercato da 17 giorni, sei caduto nel 50% inferiore delle case vendute nel mese precedente. Studi hanno dimostrato che più a lungo una casa è sul mercato, meno è probabile che il proprietario ottenga il prezzo richiesto.

Come gli acquirenti visualizzano il DOM

Quando gli acquirenti vedono giorni prolungati sul mercato, di solito giungono a una delle poche conclusioni:

  • Il venditore sta diventando disperato per vendere e potrebbe accettare un’offerta inferiore.
  • Il venditore chiede molto di più del valore della casa.
  • Potrebbe esserci qualcosa che non va con la casa, un difetto che ha indotto altri acquirenti a lasciar perdere.

Sebbene queste conclusioni possano o meno essere vere, una casa può rimanere sul mercato per diversi motivi oltre a necessitare di costose riparazioni o lavori per soddisfare gli standard:

  • È troppo caro: il motivo più comune per lunghe giornate sul mercato è il prezzo eccessivo. Nel tentativo di ottenere l’elenco, l’agente potrebbe aver indotto in errore il venditore a credere che la casa valesse più di quanto il mercato possa sopportare.
  • Un errore comune del venditore è credere che una casa valga più di quanto non sia in realtà. Le valutazioni tornano costantemente al di sotto del valore percepito dal proprietario, soprattutto se il proprietario ha apportato miglioramenti alla casa nella speranza di un buon ritorno.
  • L’effetto del mercato: i venditori possono rimanere bloccati su un prezzo, disposti ad aspettare che il mercato raggiunga il loro prezzo ideale. Ciò accade in genere quando il mercato è a favore degli acquirenti.
  • La casa non è disponibile per la mostra o non è idonea da mostrare: se la proprietà è occupata da un inquilino, può essere difficile ottenere un appuntamento con l’inquilino. A volte i venditori mettono le case sul mercato prima che siano effettivamente pronti a farle vedere agli acquirenti.
  • Tempi di visualizzazione restrittivi: alcuni venditori pensano che un acquirente rispetterà tempi di visualizzazione rigorosi, convenienti per il venditore. Gli acquirenti tendono a visitare le case in base ai propri programmi. Se la tua casa non è disponibile nel momento in cui l’acquirente può vederla, probabilmente non la vedrà.
  • Problemi con gli agenti: gli agenti acquirenti sono tenuti a mostrare tutte le inserzioni per cui un acquirente esprime interesse, ma molti agenti evitano di mostrare case che non pagano la stessa commissione di altre proprietà concorrenti.
  • Se la casa ha una sola fotografia nella MLS, è probabile che gli acquirenti passino sopra l’elenco e guardino invece le case che hanno più fotografie.

Ripubblicare per ripristinare il DOM

Una pratica comune tra gli agenti immobiliari è quella di ritirare un elenco da MLS dopo un certo numero di giorni ed elencarlo di nuovo come una nuova casa. Gli agenti rimettono in vendita per mostrare zero giorni sul mercato perché sanno che gli acquirenti gravitano verso nuove inserzioni.

A molti acquirenti questa pratica non piace perché è fuorviante. Non è un quadro preciso del numero di DOM e, se gli acquirenti ne vengono a conoscenza, potrebbe influire negativamente sulla vendita della casa.

Non è insolito che una casa venga venduta entro cinque giorni dopo essere tornata sul mercato come nuova inserzione dopo essere stata precedentemente sul mercato per 60-90 giorni (se non scoprono la rimessa in vendita o la ignorano).

A volte le inserzioni scadono. Molti agenti prendono un elenco per 90 giorni e un nuovo agente lo aggiorna non appena l’orologio si esaurisce.

Come determinare i giorni cumulativi sul mercato

Alcuni sistemi MLS non consentono agli agenti di ritirare un elenco e di inserirlo come nuovo elenco senza prima annullarlo o farlo scadere. In entrambi i casi, è relativamente facile per un agente esperto determinare il numero di giorni sul mercato. Non è sempre così facile per un acquirente.

Un modo per trovare i giorni totali sul mercato è inserire l’indirizzo della proprietà in MLS per trovare annunci duplicati, scaduti o ritirati. Alcuni sistemi MLS hanno cambiato il modo in cui vengono riportati gli elenchi e includeranno i giorni cumulativi sul mercato nell’elenco stesso.

Internet può anche fornire risposte. Puoi inserire l’indirizzo della proprietà in un motore di ricerca: di solito, verranno restituiti i suoi precedenti elenchi online.

Se stai lavorando con uno specialista di quartiere, dovrebbe avere un’idea abbastanza chiara se la casa è stata elencata in precedenza, per quanto tempo è stata elencata e da chi.

Potrebbe essersi verificata una riduzione del prezzo, quindi l’agente si sentirà giustificato nel dirti solo i giorni di mercato al nuovo prezzo. Chiedi se l’annuncio è scaduto, è stato ritirato o annullato e quindi rimesso in vendita.

Infine, chiedi ad alcuni dei vicini. Sanno tutto quello che succede nelle loro zone e sono quasi sempre felici di dirti da quanto tempo una casa è stata sul mercato, com’erano i precedenti proprietari e quanto erano bravi a prendersi cura della casa.

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